Por Sebastián Di Domenica. El 2019 fue un año muy difícil para el sector inmbiliario, ya que diversas variables macroeconómicas han determinado un marcado retroceso de la actividad. Aunque las expectativas de rebote para el 2020 están presentes y en el deseo de todos los interesados, la realidad indica que aún no hay señales claras en ese sentido. Por la persistencia de la inflación, la falta de créditos hipotecarios, y las restricciones al dólar, el escenario aún se ve complejo. En diálogo con "MicroEconómico Podcast", Gabriel Gruber, gerente de Properati, se refiró al año que comienza y a la perspectiva para el rubro en el que trabaja.

"El 2019, en número de escrituras en CABA y provincia de Buenos Aires, expuso uno los índices más bajos desde que existe registro. Y las perspectivas para el 2020 no parecen buenas", afirmó Gruber en el inicio del intercambio. Sin embargo el experto también expresó una esperanza concreta: "Pueden darse sorpresas positivas si el Gobierno produce alguna medida para el sector, que hasta ahora no lo hizo. Hay expectativas sobre lo que pueda hacer para reactivar el sector inmobiliaria", explicó.

Por nuevas medidas

Sobre las acciones concretas del estado que servirían para reactivar, Gruber señaló las siguientes: la reedición de algún tipo de crédito hipotecario subsidiado como fue el ProCrear, para sectores medios y bajos; y posibles beneficios fiscales para las constructoras, para que puedan rebajar precios a partir de la toma de bonos como parte de pago de las propiedades.

El entrevistado remarcó sobre el punto que por la inflación, que ya se anunció que no va a bajar de manera considerable durante 2020, el sector por sí solo no tiene elementos para reactivar: "El área de las propiedades es muy importante porque dinamiza el empleo. Entonces es importante que se haga algo; y así y todo, lo que se haga va a tener un impacto leve", siguió.

Cepo dólar y venta de inmuebles

De manera puntual sobre la restricción a la compra de dólares, el experto señaló que la situación puede llegar a movilizar el mercado de propiedades nuevas (en pozo), porque permite pagar un anticipo en dólares, pero luego seguir pagando pesos: "y los precios son razonables porque por el aumento del dólar, han bajado los costos para los desarrolladores", afirmó. Sin embargo también sostuvo que el mercado de usados está muy parado, que según explicó, es mucho más grande que el de los nuevos.

"Porque el que tiene dólares en su poder, no los quiere pasar a ladrillos. Porque después al alquilar, va a recibir pesos, con una rentabilidad que está en su punto más bajo histórico. Y si tenés pesos, vas a propiedades en pozo, que es lo que hacen hoy algunas personas con capacidad", detalló.

Gruber recordó que como el mercado inmobiliario se maneja en dólares; cualquier restricción en ese sentido, frena al sector, que a s vez ya venía muy en baja.

Precios de las propiedades

Sobre si los precios de las propiedades van a tender a bajar ante el escenario adverso, el entrevistado sostuvo que ya han bajado. Y sobre el punto remarcó que las pocas operaciones que se cierran, lo hacen a precios más bajos de los publicados inicialmente: "además hay un exceso de stock. Hoy hay el doble de propiedades publicadas que hace un año, con un 40 o 50 por ciento menos de operaciones. Entonces ante la baja demanda y las pocas ventas, se logran precios con un 15 o 20 por ciento de descuento de lo publicado. Pero nunca se sabe exactamente", analizó.

Alquileres: todos descontentos

En el intercambio se habló también de los alquileres, y sobre el punto el experto afirmó que hoy tanto los locadores como los locatarios se encuentran disconformes con la situación que les toca. Según explicó, los propietarios con los alquileres tienen hoy una rentabilidad muy baja en comparación con épocas anteriores; mientras que los inquilinos, aún con la nueva ley de alquileres, deben hacer un gran esfuerzo en el contexto de la contracción salarial de los últimos años, y también pagar comisiones y depósito.

"Es un mercado que no tiene el dinamismo que tenía antes. Y con una rentabilidad muy baja en dólares para los propietarios", señaló.

En Argentina: caro y en dólares

En la entrevista con Gruber se habló de la situación del mercado inmobiliario argentino, con relación a otros páises de la región como Perú o Colombia (en donde también funciona Properati).

Según explicó Gruber, en esos países las propiedades son más baratas en dólares y a su vez se comercializan en la moneda local. Es decir que en esos lugares se necesita una menor cantidad de salarios para acceder a una propiedad; y a su vez se puede ahorrar en la moneda del salario para luego comprar una vivienda.

"Por ejemplo en Colombia la gente gana en pesos colombianos y compra en la misma moneda. Aquí los inmuebles están en dólares y se genera una gran diferencia con los salarios que están en pesos. Además no existen los créditos hipotecarios", detalló. "El problema es que aquí elegimos el dólar porque es reserva de valor. Si el peso lo fuese, sería distinto. Por eso la gente cuando quiere ahorra, va al dólar", concluyó.

Escuchá la entrevista completa en MicroEconómico Podcast: